Unité d’habitation et lots exclus du mesurage Carrez, ce que dit la jurisprudence

L’obligation de mentionner la superficie des lots de copropriété dans les ventes en application de la « loi Carrez » suscite, chez les professionnels, quelques difficultés. En effet, elle ne vise que les parties privatives et non les parties communes à jouissance privative, ce qui conduit à exclure, comme en l’espèce, les surfaces closes prises sur le jardin commun, par exemple une véranda

Il faut savoir qu’en cette matière, la jurisprudence considère que la surface à prendre en compte est bien celle d’unité d’habitation. Or, se pose la question pour les professionnels de concilier l’obligation de mentionner la surface de l’ensemble des lots objet d’un acte de vente unique et la notion jurisprudentielle « d’unité d’habitation » ?

En effet, se référer à l’unité d’habitation peut entraîner, en fonction de la configuration des lieux, à intégrer certains lots qui, légalement, ne devraient pas être inclus dans le calcul de la superficie au sens de la loi Carrez. Ce sera par exemple le cas des lots dont la surface est inférieure à 8m2.

Or, le 16 septembre 2015 la Cour de Cassation a dû trancher autour de l’épineuse question de l’unité d’habitation dans le cas d’une vente en une seule fois de plusieurs lots d’une copropriété.

Les faits pour la loi Carrez et la véranda

Les acheteurs de plusieurs lots d’une copropriété (formant de par leur configuration une « unité d’habitation ») avaient demandé en justice une réduction du prix au motif que la surface réelle de l’ensemble acquis était inférieure de plus de 5% à la surface mentionnée dans l’acte de vente. Laquelle résultait d’un mesurage Carrez. Le mesurage avait été réalisé en intégrant la surface de la véranda dans l’ensemble, la superficie privative totale de l’unité d’habitation vendue était supérieure à sa superficie réelle mesurée, sans que soit mentionné dans le certificat de mesurage l’existence d’un lot (la véranda) ne devant pas être pris en compte dans le mesurage.

Une erreur qui aurait pu être évitée si le professionnel en charge du mesurage avait mentionné dans son certificat la surface de chaque lot concerné par la vente, ce qui aurait permis d’expliquer clairement la différence constatée entre la superficie mentionnée à l’acte de vente (résultant du mesurage global incluant la véranda) et celle constatée par les acquéreurs (résultant de l’application des exclusions de la loi Carrez et donc, de la surface de la véranda).

Référence : Cour de cassation, 3ème chambre civile 16 septembre 2015, pourvoi n° 14-20.137

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