Vente à la découpe : les diagnostics à prendre en compte

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La vente à la découpe consiste dans la mise en vente en bloc de plusieurs lots (à partir de 5 depuis la loi ALUR) d’une copropriété. La loi et les accords collectifs donnent aux locataires concernés un droit de préemption pour acquérir ces lots. S’agissant d’une vente de biens en copropriété, la loi impose la réalisation de diagnostics techniques permettant aux locataires intéressés par l’achat d’avoir une connaissance parfaite du bien, au même titre que tout acquéreur.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a apporté un bon nombre de précisions sur le champ d’application de l’obligation d’information prévue par les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, et notamment en ce qui concerne l’association des locataires, le règlement de copropriété et les travaux à entreprendre. La Cour apporte surtout des précisions intéressantes sur le contenu des diagnostics techniques à produire lors d’une telle vente

L’accord du 9 juin 1998 sur la vente à la découpe et celui du 16 mars 2005 imposent au bailleur de communiquer aux locataires « les diagnostics et bilans techniques relatifs à l’état de l’immeuble », les modalités de réalisation de ceux-ci devant être examinés entre le bailleur et les associations de locataires représentatives. En l’absence de telles associations, un état de l’immeuble doit être établi.

Vente à la découpe : les diagnostics à prendre en compte

Les diagnostics et bilans techniques concernent la totalité de l’immeuble : éléments essentiels du bâti, équipements communs et de sécurité…bref, tout ce qui est susceptible d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. L’immeuble devra donc faire l’objet de diagnostics et de bilans techniques relativement au clos, au couvert, à l’isolation thermique, aux conduites et canalisation collectives, aux équipements de chauffage collectif, aux ascenseurs, à la sécurité incendie.

Cette énumération résulte de la rédaction de l’article 2.2 de l’accord collectif de 1998 et impose la réalisation de diagnostics et de bilans techniques beaucoup plus approfondis que lors d’une mise en copropriété, opération pour laquelle le Code de la Construction et de l’Habitation ne prévoit que l’obligation de réaliser un diagnostic technique « portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité » (article L 111-6-2).

Il a par exemple déjà été jugé (Cour d’Appel de Paris 6ème chambre civile, 3 juill.2007) qu’un diagnostic technique insuffisant sur la sécurité incendie et l’isolation thermique de l’immeuble justifiait une annulation de la vente des lots.

Diagnostics à réaliser lors d’une vente à la découpe

Il s’agira des diagnostics techniques prévus par la loi, d’une part, puisqu’il s’agit d’une vente, ainsi que des diagnostics spécifiques à l’opération.

Ainsi, les parties privatives concernées devront faire l’objet des diagnostics « classiques » en fonction de l’ancienneté de l’immeuble :

  • plomb (pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949),
  • amiante-parties privatives (pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997),
  • DPE,
  • état des installations électriques,
  • des installations de gaz,
  • ERNT,

et, si l’immeuble est situé dans une zone concernée par le risque, d’un état parasitaire (termites, mérule) et mesurage loi Carrez.

Il en ira de même pour les parties communes qui, elles, doivent faire l’objet d’un DTA « amiante-partie communes », d’un CREP (Constat des risques d’exposition au plomb). La réalisation sur les parties communes d’un audit énergétique (pour les copropriétés de plus de 50 lots) ou d’un DPE (pour les copropriétés de moins de 50 lots) est désormais obligatoire pour les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et devrait, en toute logique, être annexé au DDT.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur ou un contrôleur technique certifié puisque, en dehors de la nature spécifique de l’opération de vente à la découpe, ils sont obligatoires en cas de vente de tout immeuble, quelle que soit sa forme ou sa nature.
Viennent ensuite les « bilans techniques » spécifiques à l’opération concernée de vente à la découpe et prévus par les accords collectifs de 1998 et de 2005, relatifs au clos, au couvert, à l’isolation thermique, aux conduites et canalisation collectives, aux équipements de chauffage collectif, aux ascenseurs, et à la sécurité incendie. Ils devront évidemment être confiés à des experts techniques du domaine en question.

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