Selon Médiamétrie, ce sont 4 millions d’internautes qui souhaitent acheter un bien sous un an, et 80% des experts du secteur immobilier prévoient une poursuite de la croissance des ventes en 2018, dans le neuf comme dans l’ancien, par rapport à 2017, qui avait déjà été une année record, avec 958 000 transactions dans l’ancien. Un certain nombre de diagnostics avant-vente à réaliser en perspective, donc.

Par ailleurs, 2018 a vu la mise en place d’un certain nombre de nouvelles obligations concernant les diagnostics immobiliers :

  • Les diagnostics gaz et électricité avant location sont obligatoires pour tous les types de logements depuis le 1er janvier ;
  • les communes devront avoir publié leurs Secteurs d’Information sur les Sols qui devront certainement, à terme, être inclus dans le nouvel État des Risques et Pollutions (ERP), qui est venu remplacer l’ESRIS et l’ERNMT ;
  • Le diagnostic radon, plusieurs fois annoncé, et plusieurs fois repoussé, a également de fortes chances de voir le jour en 2018, avec un nouveau repérage amiante avant-travaux, et certainement une réforme du DPE.

Un marché en croissance, donc, et qui tend à se consolider, après quelques exercices plus complexes, autour d’obligations légales toujours plus précises, et qui est prêt à accueillir de nouveaux professionnels. Le point sur les modalités d’exercice de la profession de diagnostiqueur immobilier.

La certification : passage obligatoire

La certification est un passage obligé pour exercer la profession de diagnostiqueur immobilier. Elle est à la fois une garantie de compétence de l’opérateur, une exigence des assurances professionnelles, et un gage de qualité pour le client.

Les formations ne sont cependant plus suffisantes seules, puisque, désormais, l’accès à la profession nécessite également des pré-requis de formation initiale dans la technique du bâtiment, pour le DPE et le repérage amiante : bac+2 minimum et/ou expérience professionnelle de 3 ans dans ce domaine.

En dehors des diagnostics « Assainissement Non collectif » et « ERP », qui ne nécessitent aucune certification, cette dernière est obligatoire pour tous les autres diagnostics, que ce soit une certification unique (Gaz, électricité, termites) ou une certification « avec ou sans mention » (DPE, amiante, plomb).

Nouvel arrêté certification ODI : objectifs et changements

L’arrêté « compétences » a été publié le 8 juillet dernier. Il réforme et harmonise les différents dispositifs de certification des diagnostiqueurs immobiliers. Il entrera en vigueur au 1er avril 2019 pour les diagnostiqueurs et le 1er octobre 2018 pour les organismes de formation. Le point avec Sébastien MAURICE, directeur du CESI Certification, organisme de […]

L’assurance professionnelle

Le Code Civil impose que toute personne ayant causé un dommage à autrui est tenue de le dédommager.

En matière de diagnostic, ces dommages peuvent prendre des formes différentes et variées, allant de l’erreur matérielle dans un constat (non détection d’amiante ou de plomb), à la mauvaise interprétation des données d’un DPE, en passant par des dommages qui peuvent avoir été causés lors de l’inspection d’une chaudière ou d’une installation électrique, à un mesurage mal évalué…bref, les motifs de sinistres sont nombreux dans le domaine du diagnostic immobilier.

La réglementation de la profession impose donc que tout diagnostiqueur réalisant les diagnostics amiante, CREP, termites, gaz, électricité et DPE souscrive « une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » (article L271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation), dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance (article R271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Cette obligation d’assurance impose au diagnostiqueur de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) permettant de couvrir les risques de sinistres relatifs à son activité.

En effet, la profession de diagnostiqueur immobilier présente des risques importants en termes de coûts, qui peuvent provenir ou non de la qualité de leur diagnostic.
Ainsi, un diagnostic comportant des erreurs importantes qui remettent en cause la validité des conclusions du rapport (non détection d’amiante entraînant l’obligation pour l’acquéreur de faire réaliser des travaux de retrait ou de confinement, par exemple), entraînera pour le diagnostiqueur l’obligation de réparer le préjudice. Lequel, en la matière, peut s’avérer très lourd.

Il en ira de même pour un mesurage Carrez erroné entraînant une contestation de l’acquéreur sur le prix de vente. Le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur pour obtenir réparation de son préjudice (remboursement d’une partie du prix de la vente).
D’une manière générale, les sinistres des diagnostiqueurs sont financièrement assez lourds, ce qui explique cette obligation.

L’évolution de la jurisprudence ne se fait pas non plus en faveur des diagnostiqueurs, et tend au contraire à interpréter de manière extensive le champ de la responsabilité financière de ces derniers en cas de sinistre qui aurait pour origine une erreur de diagnostic. La Cour de Cassation a ainsi décidé en 2015 qu’un diagnostiqueur ayant commis une erreur dans le cadre d’un diagnostic termites se voyait dans l’obligation de couvrir financièrement les frais de réparation des dégâts des insectes, mais aussi des frais annexes à ce préjudice principal, comme les frais de relogement et le préjudice moral.

Cette obligation d’assurance est générale, puisque la responsabilité du diagnostiqueur sera recherchée dans tous les cas de litiges relevant d’une erreur de diagnostic, quand bien même :

  • l’erreur de diagnostic serait imputable à l’un des salariés du diagnostiqueur, puisque ce dernier est responsable des erreurs et des manquements de ses salariés dans le cadre de l’exécution de leur mission ;
  • l’erreur de diagnostic serait imputable à un sous-traitant du diagnostiqueur (même si, dans certains cas, la responsabilité peut être atténuée), puisque c’est contre ce dernier que vont se tourner les autres parties à la transaction dans un premier temps ;
  • le diagnostiqueur agirait en tant que sous-traitant, puisque l’assureur du donneur d’ordre se retournera contre l’assureur du sous-traitant ;
  • le diagnostiqueur aurait reporté des mesures fausses dues à une défectuosité de ses outils de mesures, car il est responsable du bon fonctionnement de ses appareils (quitte ensuite à se retourner contre le fabricant).

Cette obligation est absolue dans la mesure où le Code de la Construction et de l’Habitation interdit :

  • d’établir un diagnostic amiante, CREP, termites, gaz, électricité et DPE sans disposer d’une assurance professionnelle ;
  • de faire établir un de ces diagnostics par un professionnel ne disposant pas d’une assurance professionnelle.

Le non-respect de ces obligations est puni d’une contravention de 5ème classe.

S’installer diagnostiqueur immobilier

Le métier de diagnostiqueur immobilier peut s’exercer, comme presque toute profession, de toutes les manières : seul ou en association, en franchise, en licence de marque, en partenariat… Nous allons ici aborder les différentes modalités d’exercice de la profession.

La question s’est longtemps posée de savoir si le diagnostiqueur immobilier avait un statut commercial ou libéral. Il est désormais acté que la profession a un caractère avant tout commercial, et qu’elle relève du code APE 71.20B « Analyses, essais et inspections techniques ». Les modes d’exercices de la profession sont donc les mêmes que pour les commerçants, ainsi que ses formes d’exercice : société commerciale (SARL, EURL, SAS…) ou exercice en nom propre.

Pour démarrer de manière plus « encadrée », et surtout, pour bénéficier d’un savoir-faire éprouvé, il est également possible d’intégrer des structures plus ou moins contraignantes : les réseaux de prescripteurs, les plateformes et les franchises.

Les plateformes

Les plateformes sont en quelque sorte des intermédiaires, apporteurs d’affaires, qui assurent l’interface entre les diagnostiqueurs et des « grands comptes ». Souvent créées par des groupes immobiliers, des groupes bancaires, ou de simples entreprises spécialisées, les plateformes vont de la simple intermédiation commerciale en apportant des demandes de diagnostics aux diagnostiqueurs qui en sont membres, contre rémunération, jusqu’à la prise en charge de certaines contraintes administratives ou de secrétariat (envois des rapports, facturation, prise de rendez-vous…).

Les avantages sont évidents, puisque les plateformes permettent au diagnostiqueur de se concentrer sur la partie opérationnelle de son métier, tout en lui assurant un chiffre d’affaires. Cette tranquillité a cependant un prix, certaines plateformes prenant des commissions allant jusqu’à 35%, voire plus. Et surtout, elles peuvent présenter un risque certain quant à l’indépendance du diagnostiqueur qui est, rappelons-le, l’une des conditions légales de l’exercice de sa profession. C’est pourquoi il est interdit à un diagnostiqueur de réaliser l’intégralité de son chiffre d’affaires avec une seule plateforme. Elles peuvent cependant permettre de s’assurer un minimum de CA en période creuse.

Les réseaux de prescripteurs

Un prescripteur est, comme une plateforme, un apporteur d’affaires, dans le sens où il va amener des clients au diagnostiqueur. A la différence près que le prescripteur est censé ne pas être rémunéré par le diagnostiqueur.

Les premières années de la profession ont amené leur lot d’abus en tout genre, dont le plus flagrant fut la pratique du commissionnement, aujourd’hui interdite (décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010). Elle consistait pour le diagnostiqueur à reverser une commission à l’agence immobilière sur chaque prestation que celle-ci lui avait amenée.

Un réseau de prescripteurs est complexe à mettre en place, puisqu’il s’agit de remonter à la source de la transaction immobilière, à laquelle on trouve le plus souvent les agences immobilières, ainsi que les études notariales mais également, de plus en plus, des plateformes numériques qui servent d’intermédiaires entre acheteurs et vendeurs.
L’autre difficulté consiste à convaincre un prescripteur ayant une approche purement commerciale de la transaction immobilière avec des arguments très techniques liés à la profession de diagnostiqueur…

La franchise

La franchise est le mode d’exercice le plus intégré. Il permet de bénéficier de nombreux avantages, liés notamment à la notoriété de l’enseigne, à sa réputation et à l’importance de son réseau de prescripteurs.

Sur le fond, intégrer une franchise signifie d’accepter de travailler suivant une méthode standardisée, généralement imposée aux franchisés. Intégrer une franchise a également un coût à l’entrée (une somme fixe qui peut parfois intégrer les équipements nécessaires), puis donne lieu au versement, par le diagnostiqueur, d’un pourcentage de son chiffre d’affaires.

Le système de la franchise existe pour toutes les activités commerciales, du fleuriste au magasin de bricolage, et permet souvent de démarrer dans de bonnes conditions, et en ayant moins à axer les efforts sur la partie « prospection ». Mais à la condition d’accepter d’en payer le prix à l’entrée (généralement plusieurs dizaines de milliers d’euros)

Tous les articles sur le sujet

Les règles à respecter en cas d’embauche d’un jeune en job d’été pour les diagnostiqueurs immobiliers

Article rédigé en partenariat avec NetPME Job d’été Le job d’été est un contrat forcément à durée déterminée qui concernent des jeunes, âgés de plus de 14 ans, qui souhaitent travailler durant les grandes vacances. Il peut également s’agir d’un contrat de mission. Dans ce cas, les règles du code du travail applicables à l’intérim […]

L’apport des logiciels et d’internet pour les diagnostiqueurs par Stéphane Delot, directeur de Liciel Environnement

Liciel est une solution logicielle qui répond aux besoins du métier de diagnostiqueurs et experts immobiliers. Son offre complète permet aux professionnels de trouver tous les diagnostics du marché (obligatoires ou non). L’entreprise créée par Stéphane Delot en 2007 s’attache depuis le début à la qualité du logiciel et aussi aux rapports générés. Rencontre avec […]

Loi Travail : les mesures qui concernent les TPE/PME diagnostiqueurs immobiliers

Article rédigé en partenariat avec NetPME Répartition du temps de travail et forfait-jour L’employeur pourra mettre en place une répartition sur plusieurs semaines de la durée du travail, dans la limite de neuf semaines pour les entreprises employant moins de 50 salariés et dans la limite de quatre semaines pour les entreprises de cinquante salariés […]

Optimiser sa rémunération pour préparer la retraite de diagnostiqueur immobilier

Article rédigé en partenariat avec NetPME Lorsqu’une entreprise fait des bénéfices, son dirigeant a tout intérêt à profiter de ces ressources et à les investir dans son patrimoine personnel. « C’est le choix du statut de l’entreprise qui détermine les différentes possibilités d’optimisation », explique Thomas Rone, responsable du département gestion de patrimoine chez Exco, […]

DEFIM, l’histoire d’un réseau de diagnostic immobilier, interview de François-Philippe Croué

Président du réseau DEFIM, François-Philippe Croué revient sur son parcours dans le secteur du diagnostic immobilier. Chef d’entreprise depuis toujours, il a navigué dans plusieurs domaines : web agency, développement et animation commerciale. Rencontre. Infodiagnostiqueur : Pouvez-vous nous raconter l’histoire de DEFIM ? François-Philippe Croué : « Au départ, je suis entré dans le diagnostic immobilier pour créer, développer  et […]

Médiation des litiges de consommation : une nouvelle obligation

La médiation des litiges de consommation, objet d’une large concertation impliquant associations de consommateurs, organisations professionnelles, organismes consulaires, autorités administratives indépendantes et médiateurs en exercice depuis 2013, devient obligatoire pour tous les professionnels. A ce sujet, sur 269 établissements de diagnostiqueur immobilier, la DGCCRF, en 2014, a donné 207 avertissements, 39 injonctions, 7 intentions de […]

Les enjeux à relever pour les entreprises du secteur électrique

L’environnement réglementaire et normatif des entreprises est en plein mouvement, notamment dans le sillage de l’harmonisation européenne. En imposant leur adaptation à de nouvelles conditions, il contribue à la restructuration de l’offre.

Les employeurs de diagnostiqueurs immobiliers, nouveaux percepteurs des impôts ?

Article rédigé en partenariat avec NetPME Dès 2018, le gouvernement a prévu de prélever les impôts à la source. Ce seraient les employeurs qui seraient chargés de prélever l’impôt sur le revenu directement sur les fiches de paie de leurs salariés. Une réforme complexe qui soulève plusieurs difficultés. Envisagée à plusieurs reprises mais jamais mise […]

Pas de consultation par l’employeur de la messagerie personnelle du salarié de diagnostiqueurs immobiliers

Article rédigé en partenariat avec NetPME L’employeur ne peut prendre connaissance des messages personnels émis ou reçus par le salarié grâce à un outil informatique mis à sa disposition pour son travail. Une salarié estime que son employeur, en consultant ses deux messageries personnelles, toutes deux créées à partir de son compte Orange, a violé […]

RTT non pris : en principe ils ne sont pas dus (entreprises d’électricien)

Pour être indemnisés, les salariés doivent avoir tenté de prendre leurs jours de RTT en temps utile et l’employeur s’y être opposé.

RTT non pris : en principe ils ne sont pas dus (entreprises d’électricien)

Pour être indemnisés, les salariés doivent avoir tenté de prendre leurs jours de RTT en temps utile et l’employeur s’y être opposé. Les jours de RTT non pris n’ouvrent pas droit à un rappel de salaire sauf si une disposition le prévoit expressément ou si le salarié établit que cette situation est imputable à l’employeur. […]

RTT non pris : en principe ils ne sont pas dus (entreprises de diagnostiqueurs immobiliers)

Article rédigé en partenariat avec NetPME Pour être indemnisés, les salariés doivent avoir tenté de prendre leurs jours de RTT en temps utile et l’employeur s’y être opposé. Les jours de RTT non pris n’ouvrent pas droit à un rappel de salaire sauf si une disposition le prévoit expressément ou si le salarié établit que […]

RTT non pris : en principe ils ne sont pas dus

Article rédigé en partenariat avec NetPME Pour être indemnisés, les salariés doivent avoir tenté de prendre leurs jours de RTT en temps utile et l’employeur s’y être opposé. Les jours de RTT non pris n’ouvrent pas droit à un rappel de salaire sauf si une disposition le prévoit expressément ou si le salarié établit que […]

Devenir diagnostiqueur immobilier en 2016 : quel avenir ? Point de vue d’un futur diagnostiqueur immobilier Jérôme Herren

Jérôme Herren fait partie de ceux qui ont décidé de réorienter leur carrière en choisissant de devenir diagnostiqueur immobilier. Ancien cadre technique dans le domaine de la logistique, il revient sur ses motivations et son parcours. « Depuis de nombreuses années, je souhaitais créer mon entreprise et devenir indépendant. L’idée a fait son chemin et je […]

“L’obligation de sécurité de résultat tend vers une obligation de prévention”

Article rédigé en partenariat avec NetPME “C’est vrai qu’on a l’impression que, avec cette fameuse obligation de sécurité de résultat, quoique l’on fasse, on sera condamné si l’on se retrouve devant les tribunaux suite à un accident du travail”, s’inquiète un responsable santé-sécurité, venu participer à un petit-déjeuner du cabinet d’avocats Flichy-Grangé, spécialisé en droit […]

Notaires : l’ordonnance sur l’interprofessionnalité d’exercice est parue

Article rédigé en partenariat avec NetPME L’ordonnance du 31 mars 2016 relative à la création de sociétés ayant pour objet l’exercice en commun de plusieurs professions d’avocat, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, de commissaire-priseur judiciaire, d’huissier de justice, de notaire, d’administrateur judiciaire, de mandataire judiciaire, de conseil en propriété industrielle […]

Précisions sur la confidentialité du compte de résultat des petites entreprises de diagnostiqueurs immobiliers

Article rédigé en partenariat avec NetPME En principe, toute société commerciale doit déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce dans le mois qui suit leur approbation par les associés. Ce délai est porté à deux mois si le dépôt légal est effectué par voie électronique. Les micro-entreprises peuvent demander que leurs comptes […]

Les salariés des diagnostiqueurs immobiliers qui télétravaillent ont droit aux titres-restaurant

Sur le site Internet des Urssaf, l’administration précise que les télétravailleurs, comme tous les salariés de l’entreprise, doivent bénéficier des titres-restaurant. L’occasion de rappeler que ces titres peuvent être attribués sous conditions, mais uniquement si celles-ci sont objectives et pertinentes.

Les salariés d’électriciens qui télétravaillent ont droit aux titres-restaurant

Sur le site Internet des Urssaf, l’administration précise que les télétravailleurs, comme tous les salariés de l’entreprise, doivent bénéficier des titres-restaurant. L’occasion de rappeler que ces titres peuvent être attribués sous conditions, mais uniquement si celles-ci sont objectives et pertinentes.

Les salariés qui télétravaillent ont droit aux titres-restaurant

Sur le site Internet des Urssaf, l’administration précise que les télétravailleurs, comme tous les salariés de l’entreprise, doivent bénéficier des titres-restaurant. L’occasion de rappeler que ces titres peuvent être attribués sous conditions, mais uniquement si celles-ci sont objectives et pertinentes.

Pourquoi les diagnostiqueurs immobiliers, comme les artisans, ne se forment-ils pas à la sécurité?

Article rédigé en partenariat avec NetPME Une étude récente montre que les artisans ne se forment (toujours) pas à la sécurité. Ignorant, pour beaucoup, leurs obligations réglementaires sur le sujet, ils privilégient les formations métiers. Pour des raisons de temps et d’argent aussi, expliquent-ils. Les artisans du BTP se forment assez peu en général : […]

Quelles aides à l’embauche d’un salarié de diagnostic immobilier ?

Le point sur les aides à l’embauche pour les PME

À 24 ans, Davy Branz achète un cabinet de diagnostics immobiliers

À 33 ans, Davy Branz, Ardennais, a fait du diagnostic immobilier sa profession. Il démarre en tant que salarié pour, quelques années plus tard, acquérir son cabinet de diagnostics immobiliers. Retour sur le parcours de ce passionné du bâtiment. Passionné par le Diagnostic Diplômé en Génie civile avec un BEP CTO (construction topographie organisation de […]

A quels organismes s’adresser pour obtenir la mention RGE ?

Les artisans et les entreprises du bâtiment peuvent obtenir leur certification RGE par l’intermédiaire d’organismes tels que Qualibat, Qualifelec, Qualit’EnR, etc. Il convient pour chaque spécialité de s’adresse à l’organisme adéquat. Après une période de formation, un dossier devra être constitué et présenté. Une fois la certification obtenue, le contrôle d’une réalisation sera effectué pour […]

La responsabilité décennale : les grands principes

Tous les constructeurs contractuellement liés au maître d’ouvrage par contrat de louage d’ouvrage sont assujettis à une responsabilité civile décennale. Ce n’est pas le cas de la majorité des fournisseurs de matériaux (fabricants, négociants…), ni des entreprises intervenant en qualité de sous-traitant, mais ces dernières demeurent responsables vis-à-vis de l’entrepreneur principal (la jurisprudence assimile cette obligation de résultat à une présomption de responsabilité : il leur est donc nécessaire de se garantir).