Le règlement de copropriété et la loi

Qu’est-ce-que le règlement de copropriété ?

Texte législatif : Article 8 de la loi du 10 juillet 1965

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Le règlement de copropriété :

1. Est obligatoire,
2. Doit comporter au minimum :
   • Des clauses qui déterminent la destination des parties communes et des parties privatives, c’est-à-dire les affectations tant des parties communes que des parties privatives
   • Des clauses fixant les conditions de jouissance de ces parties communes et privatives (problèmes d’encombrement, de stationnement, de bruit …)
3. Fixe obligatoirement les règles d’administration des parties communes de la copropriété
4. Enfin, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété est un document écrit dont les dispositions s’imposent à tous les copropriétaires d’une même copropriété. Il est publié au fichier immobilier (qui dépend de la Conservation des hypothèques) ce qui le rend opposable à tous, c’est-à-dire que toutes les personnes – notamment les futurs propriétaires – devront se conformer aux dispositions contenues dans le règlement.

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division (EDD) est un document essentiel pour la copropriété : il renvoie à la liste des lots, assortis de leur description et des millièmes de copropriété associés.

Il est parfois distinct du règlement de copropriété, même si cela est rare. Inscrit dans le règlement de copropriété, l’EDD définit la « destination » des lots.

Voici quelques exemples :

• Lot n°1 : un local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée du bâtiment et comprenant une boutique avec vitrine, une arrière-boutique et une réserve. Est attachée à ce lot une quote-part de 1 530/10 000e.
• Lot n°2 : un appartement d’habitation, situé au 1er étage et comprenant une entrée, un séjour donnant sur un balcon, deux chambres, une cuisine, une salle de bains et des toilettes indépendantes. Est attachée à ce lot une quote-part de 3 502/10000e.
• Lot n°3 : un appartement de 5 pièces, situé au 2ème étage du bâtiment et comprenant une entrée, un séjour, un bureau, deux chambres et une cuisine, une salle de bains, des toilettes indépendantes. Est attachée à ce lot une quote-part de parties communes à hauteur de 2 681/10 000e.

Dans la description, peuvent être retranscrits certains droits de jouissance affectés au lot (ex : droit de jouissance exclusif du jardin).

En conclusion, le règlement de copropriété est donc l’acte constitutif de la copropriété, il définit les parties communes et les parties privatives. C’est le règlement de copropriété qui attribuera les millièmes de copropriété à chacun des lots privatifs, ainsi que les millièmes de charges communes (ou spéciales) et les millièmes de charges d’équipement.

Parties communes / parties privatives

Le rédacteur du règlement de copropriété peut définir librement ce qui est compris comme « parties communes » et ce qui est considéré comme « parties privatives ».

Les parties communes sont définies aux articles 3 à 6 de la loi du 10 juillet 1965 et les parties privatives sont définies à l’article 2 de cette même loi.

La loi (article 3) ne définit ces parties « que dans le silence ou la contradiction des textes », c’est-à-dire, en clair, uniquement si le règlement est muet (ce qui est très rare) ou contradictoire (ce qui est souvent le cas, le règlement pouvant se contredire ou être ambigu sur la définition des parties communes et parties privées.

Il faut systématiquement se référer au règlement de copropriété quand il s’agit de savoir quels sont les droits sur les parties communes et les parties privatives.

Tantièmes / millièmes

Appelés couramment « millièmes », les tantièmes de copropriété constituent l’une des notions de base de la copropriété. Etre copropriétaire, c’est être propriétaire de parties privatives auxquelles sont attachées une quote-part de la propriété des parties communes.

Pour déterminer cette quote-part, au lieu de s’exprimer en pourcentage, donc en « centièmes », on s’exprime en tantièmes. Comme beaucoup de tantièmes sont crées sur une base de 1 000 pour l’ensemble de la copropriété, on parle plus fréquemment de « millièmes » quelque soit la base de répartition pour la copropriété.

Millièmes de copropriété et millièmes de charge

Les millièmes de copropriété sont utilisés pour les votes en assemblée générale, pour le partage des primes d’assurance en cas de démolition de l’immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes des parties communes. Lorsque ces millièmes sont aussi utilisées pour répartir les charges communes générales, alors ils sont également appelés « millièmes de charges ».

Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

Alors que pour les charges, la loi impose le respect de critères, ce n’est pas le cas en revanche pour les millièmes de copropriété qui peuvent être établis par les auteurs du règlement sur les critères qu’ils veulent. C’est ce qui ressort de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

En général, néanmoins, ces millièmes sont établis sur la « consistance, la superficie et la situation des lots ». En fonction de l’importance du lot dans la copropriété (principalement en fonction de la surface, mais aussi de son positionnement dans l’immeuble, son exposition, etc.), la quote-part de partie commune attachée au lot sera plus ou moins importante.