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Rénovation globale : peut-on imposer le remplacement de menuiseries dans les parties privatives ?


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Depuis le 1er juin 2020, tous les travaux d’intérêt collectif votés en assemblée générale peuvent s’imposer à un copropriétaire. Ce principe permet de débloquer certains projets de rénovation globale, voire même les aides financières de MaPrimeRénov’. Explication avec Aurélien Hoellinger, Responsable Commercial Lorenove Grands Comptes.

Dans le cadre d’une rénovation globale, les copropriétaires peuvent-ils se voir imposer le remplacement des fenêtres dans leurs parties privatives ?

La problématique lors du changement des menuiseries en copropriété, c’est que très souvent les copropriétaires réalisent la démarche de manière indépendante. L’immeuble se retrouve composé de menuiseries disparates, ce qui entraine une inéquité sur le plan de l’isolation des logements et des difficultés de régulation du chauffage. Il existe donc effectivement une résolution pouvant être soumise au vote en assemblée générale.

« Un principe de travaux d’intérêt collectif »

Il s’agit du « principe de travaux d’intérêt collectif ». Il permet de voter une résolution qui obligera les copropriétaires à remplacer leurs menuiseries privatives, avec le reste de la copropriété, lorsque celles-ci sont d’origine ou obsolètes. On retient communément la règle des 10 ans. Les copropriétaires ayant changé leurs menuiseries récemment peuvent obtenir une dérogation à ce principe.

Aurélien HOELLINGER

Responsable Commercial 
LORENOVE GRANDS COMPTES

Comment est réparti le coût de ces travaux imposés ?

Dans le cadre de cette obligation, la répartition au tantième ne s’applique pas. Le coût des travaux demeure à la charge de chaque propriétaire des menuiseries. De plus, la résolution oblige les copropriétaires à effectuer les travaux dans un délai raisonnable, c’est-à-dire de deux à trois ans maximum.

Souvent le vote d’obligation passe quand le projet de remplacement des menuiseries permet de faire la bascule et d’atteindre les 35 % d’économies d’énergie nécessaires à l’obtention des aides financières de MaPrimeRénov’. Ce type de travaux est d’ailleurs fréquemment un passage obligé pour qui veut atteindre cet objectif.

« Mutualiser un ensemble de frais fixes »

Quels sont les avantages à remplacer en masse les menuiseries extérieures ?

La logique est la même que dans l’industrie : l’union fait la force. En ce qui concerne la rénovation globale, l’intérêt premier est de mutualiser tout un ensemble de frais fixes : sur les installations d’échafaudages, sur les livraisons, sur les moyens d’approvisionnement… Sans compter l’effet de série lors de la fabrication et de la pose des ouvrages.

Au delà des coûts, il s’agit également de mutualiser les interfaces :

  • Coordination des multi-lots (phasage, utilisation d’échafaudages dut lot ITE/ravalement)
  • Livraison en volume (zone de stockage, base vie)
  • Installation des moyens d’approvisionnement, si nécessaire (treuil, nacelle…)
  • Pose sans discontinuité (limitation des durées d’intervention, optimisation)
  • Équipe travaux dédiée (conducteur de travaux / chef de chantier)
  • Réception logement par logement, avec quitus de fin d’intervention afin de communiquer au syndic et au conseil syndical l’avancée des opérations.
  • Réception globale en fin de rénovation multi-lots, via la maîtrise d’œuvre.

Pour ces raisons, lorsque l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est suffisante à elle seule pour atteindre l’objectif de 35 % d’économies d’énergie, ajouter le lot menuiserie en complément se révèle très intéressant pour les copropriétaires.

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