Ce que dit le décret [article 1, article R.134-15, c)]
Le décret prévoit aussi « c) la visite d’un échantillon de logements et, le cas échéant, des parties privatives à usage tertiaire (bureaux), sous réserve de l’accord des occupants concernés ».
Ce que dit l’arrêté [article 3 c)]
« La visite inclut (…)
« c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux à usage tertiaire et d’un échantillon de logements. Cet échantillon contient au moins :
- un logement au rez-de-chaussée ;
- un logement au dernier niveau ;
- un logement d’un étage courant ;
- un logement sur mûr pignon.
« La visite de chaque logement s’accompagne d’un descriptif des principales caractéristiques thermiques et géométriques du logement et de ses équipements énergétiques de chauffage ou de refroidissement (émetteurs et appoints éventuels), de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage.
« Lors de la visite, les occupants sont interrogés sur leurs habitudes d’utilisation et de gestion des différents équipements du logement (ouvertures des fenêtres, puisage d’eau chaude et d’eau froide, régulation des émetteurs…), sur les dépenses annuelles liées à ces équipements et sur l’appréciation de leur confort thermique ».
Analyse et points de vigilance
La visite des logements est très importante et là encore le conseil syndical joue un rôle majeur. Bien faite, cette visite permettra :
- de repérer des problèmes non encore identifiés jusque-là par les conseillers syndicaux ou par le syndic ;
- de préciser les problèmes identifiés par l’intermédiaire des questionnaires ;
- d’approfondir des problèmes déjà repérés avant l‘audit ;
- d’analyser ensuite l’origine de ces problèmes (qui sont comme des symptômes) pour comprendre les pathologies du bâti ou des équipements ;
- d’intégrer dans les futures préconisations le traitement de l’ensemble des problèmes repérés.
La visite des appartements est également l’occasion d’approfondir certains points de l’enquête sur parties communes.
On note finalement que ces visites sont assez bien « encadrées » par les textes ; cette obligation étant très récente, une attention particulière devra être apportée à son respect, car il est à craindre que la réalité ne soit pas aussi « belle ».
Nos conseils
Pour que les visites soient utiles, les adhérents de Planète Copropriété pensent qu’il faut exiger dans le cahier des charges :
- un nombre de visites adapté à la taille de la copropriété
- la visite de logements posant problème, repérés avec le questionnaire ;
- le repérage du système de distribution du chauffage (où sont les colonnes montantes ?), des émetteurs (radiateurs, etc.) et de leurs moyens de réglages, des entrées d’air, etc.
En pratique, il est nécessaire que le conseil syndical et le syndic organisent les visites en informant les propriétaires occupants et les bailleurs (jours et heures des visites) et en prévoyant l’accès (se faire confier les clefs) aux logements « témoins ».
Sinon, il y a un fort risque de ne visiter que les logements des personnes présentes en journée par hasard.
Lors de la recherche du bureau d’études thermique qui réalisera l’audit, nous conseillons de demander aux thermiciens :
- comment font-ils le choix des logements ?
- quels nombres de logements seront visités ?
- quelles mesures seront prises ?
- comment la synthèse sera intégrée à l’audit ?
