Rénovation des copropriétés : on répond à vos questions (FAQ)

La copropriété dispose de plusieurs moyens, souvent complémentaires, pour financer les travaux de rénovation sur les parties communes :

• Le syndicat de copropriétaires peut faire appel à la réserve financière du fonds de travaux. Ce fond, dont l’obligation sera étendue à toutes les copropriétés en 2025, peut aussi être mobilisé pour la réalisation du projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) ou du diagnostic technique global (DTG).
• Le syndicat peut contracter un emprunt bancaire pour financer les projets de travaux votés sur les parties communes ou pour les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (tels que l’installation de compteurs individuels).
• Les aides publiques nationales d’aide financement de la rénovation énergétique telles que MaPrimeRénov’ Copropriétés.
• L’éco-prêt à taux zéro Copropriétés (éco-PTZ), qui permet un prêt sans intérêt sous certaines conditions.
• Le dispositif des Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), permet aux copropriétés d’obtenir des primes sous certaines conditions.
• Certaines collectivités territoriales proposent des aides locales aux copropriétés pour encourager les actions en faveur des économies d’énergie.

MaPrimeRénov Copropriétés est la principale aide publique consacrée à la rénovation en copropriété. Géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le dispositif a été renforcé depuis le 1er février 2023 : les plafonds sont relevés de 15 000 à 25 000 euros. Les primes individuelles complémentaires sont également doublées pour atteindre 1 500 euros pour les propriétaires modestes et 3 500 euros pour les propriétaires très modestes.

Cumulables avec MaPrimeRénov, les primes de Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) peuvent financer jusqu’à 100 % (sous conditions) du coût de certains travaux. Appelés « opérations standardisées », les travaux concernés sont listés par le ministère de la Transition écologique (voir liste complète).

L’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation via un prêt à taux zéro. L’éco-PTZ Copropriétés est un prêt collectif octroyé au syndicat des copropriétaires au nom des copropriétaires de logements utilisés en tant que résidence principale. Le montant maximal de l’éco-PTZ Copropriétés est de 50 000 euros pour des travaux de performance énergétique globale, de 25 000 euros pour un bouquet de 2 travaux et de 7 000 euros pour une action simple sur parois vitrées.

Certaines conditions doivent être remplies afin d’obtenir les aides publiques telles que MaPrimeRénov’ ou l’Éco-prêt à taux zéro Copropriétés (faire appel à un artisan RGE, atteindre un niveau de performance énergétique, conditions de ressources…).

D’un point de vue administratif, l’obtention de Ma Prime Rénov s’effectue en plusieurs étapes. Les copropriétaires doivent déposer une demande de prime avec les pièces justificatives en créant un compte sur le site www.maprimerenov.gouv.fr. Si le dossier est éligible, les copropriétaires reçoivent une confirmation d’attribution de la prime. À la fin des travaux, les copropriétaires doivent transmettre la facture des travaux et un RIB afin de demander le versement de la prime.

Concernant l’éco-prêt à taux zéro Copropriétés, le syndic doit s’adresser à l’une des banques partenaires (Domofinance et la Caisse d’Epargne Île-de-France) du dispositif afin d’élaborer un projet de contrat. La souscription à ce contrat est ensuite votée en assemblé générale des copropriétaires (chaque copropriétaire peut choisir de souscrire ou non au contrat). Le contrat définitif de prêt peut être signé une fois le formulaire type copropriétés « Devis » rempli et les pièces nécessaires au dossier transmises (devis de l’opération, procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de la réalisation des travaux, assorti du procès verbal des copropriétaires ayant décidé la souscription du prêt.

Un projet de rénovation globale embarque plusieurs des postes d’amélioration de l’efficacité énergétique : isolation extérieure, remplacement des menuiseries, ventilation, ou encore chauffage et production d’eau chaude sanitaire.

La démarche nécessite une phase de préparation en amont avec une étude sur les plans énergétique, architectural et financier, à travers la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) ou d’un audit énergétique.

Les arguments en faveur de la rénovation globale sont multiples :

• entretien de la copropriété
• requalification architecturale de la copropriété
• amélioration du confort (protection contre le froid et le chaud)
• économies d’énergie (de 40 à 70 %) et de CO2
• mise en conformité avec les réglementations
• augmentation de la valeur de biens (appelée également valeur verte)

L’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés est versée à tout syndicat de copropriétaires portant un projet de rénovation énergétique qui en fait la demande et qui remplit les conditions suivantes :

• Disposer de plus de 75 % de résidences principales ou de tantièmes d’habitation principale.
• Avoir une date de construction supérieure à 15 ans.
• Être immatriculé au registre national des copropriétés.
• Réaliser des travaux visant un gain énergétique d’au moins 35 %
• Faire appel à des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de L’Environnement).
• Avoir recours à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)

Quiz Copropriétés – Quelles nouvelles réglementations en 2023 ?

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MaPrimeRénov’ Copropriétés finance à hauteur de 25 % du montant des travaux (plafonné à 25 000 euros). L’aide est assortie d’un bonus de 500 euros pour les logements parvenant à sortir des notes F et G sur l’étiquette énergétique du DPE et d’un deuxième bonus de 500 euros pour celles qui atteignent l’étiquette A ou B (les 2 bonus sont cumulables).

Les propriétaires aux ressources modestes peuvent obtenir en complément une aide de 750 ou 1 500 euros en fonction de leurs ressources.

Les copropriétés fragiles sont également éligibles à une aide de l’Anah complémentaire de 3 000 euros par logements. Sont considérées comme fragiles les copropriétés avec un taux d’impayé supérieur à 8 % ou situées dans un quartier « Nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU).

L’AMO, obligatoire pour obtenir l’aide, est financée par l’Anah à hauteur de 30 % du montant de la prestation, avec un plafond de 600 € par logement.

Suite au Plan de relance de l’économie de 2020, tous les propriétaires et copropriétés peuvent à présent bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’, quels que soient leurs revenus.

Cependant, des aides complémentaires sont attribuées aux foyers aux ressources dites « modestes » ou « très modestes ». Les plafonds de ressources dépendent du nombre composant le ménage, du revenu fiscal de référence et de la région, l’Ile-de-France n’ayant pas le même barème que le reste de la France.

La loi Climat et Résilience d’aout 2021 impose depuis le 1er janvier 2023 la mise en place du Plan pluriannuel de travaux (PPT) dans toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Le PPT est une liste de travaux à exécuter dans la copropriété sur 10 ans. Il doit comporter une proposition de phase, un échéancier, une estimation des coûts et le cas échéant le gain énergétique que ces travaux permettent d’obtenir.

Le PPT permet de communiquer en interne sur les besoins et les carences de la copropriété en termes thermiques et d’économies d’énergie, mais aussi en termes de sauvegarde de l’immeuble, de préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi que de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il permet également de se positionner par rapport à des dispositifs d’aide comme MaPrimeRénov’.

À partir du moment où la copropriété a réalisé un Plan Pluriannuel de travaux (PPT), le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % de la somme des travaux prévus dans le PPT. Il demeure également un plancher de 5 % du budget prévisionnel, qui constitue un estimatif des travaux.

La liste des travaux intégrée dans le PPT peut être définie par deux voies :

• le Diagnostic Technique Global (DTG). Le DTG est un rapport réalisé par un thermicien, un bureau d’études, un architecte ou un ingénieur. Il montre poste par poste l’état actuel de la copropriété et fait des propositions de travaux et une synthèse. Un diagnostiqueur immobilier peut également réaliser le DTG. Ces professionnels doivent répondent à des exigences de compétences et de garanties définies par décret.
• l’audit architectural, accompagné d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). L’audit architectural est en général réalisé par un architecte ou un cabinet d’ingénierie qui analysent les parties techniques de l’immeuble. Parallèlement, le DPE est réalisé par un diagnostiqueur.

Le Diagnostic Technique Global est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. En cas d’insalubrité ou de mise en péril, l’administration peut exiger du syndic la réalisation d’un DTG dans le but de contrôler le bon usage et la sécurité des parties communes.

Même si elle n’y ai pas obligé, l’assemblée générale peut voter à la majorité simple la réalisation d’un DTG dans les autres cas. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 ans à venir, le DTG peut se substituer au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour ce laps de temps.

Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment, y compris les parties communes, et vise à favoriser la rénovation énergétique des immeubles les moins performants du point de vue énergétique.

À l’instar du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif permet aux copropriétaires d’identifier les travaux nécessaires et de planifier la maintenance de leur bâtiment.

Le DPE collectif ne se substitue pas au DPE individuel.

La loi Climat et Résilience a introduit une nouvelle obligation de réalisation du DPE collectif pour les copropriétés.

Le DPE collectif sera obligatoire pour toutes les copropriétés à partir de 2026, mais l’obligation démarrera plus tôt pour les copropriétés de grandes tailles. Ainsi, dès le 1er janvier 2024, cette obligation concernera les immeubles de plus de 200 lots, puis ceux de 51 à 200 lots en janvier 2025 et enfin toutes les copropriétés en janvier 2026.